Huuraanpassing

Huuraanpassing

Woonstichting Langedijk werkt aan het betaalbaar houden van het huren en andere woonkosten voor al onze huurders. Wij willen dat de huren passen bij het inkomen van onze huurders. Daarvoor hebben wij dit jaar nieuwe maatregelen bedacht. Een van die maatregelen is de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2017 in een aantal gevallen te baseren op het inkomen. In een aantal gevallen willen wij de huur verlagen, maar ook in een aantal gevallen de huur verhogen op basis van het inkomen van de huurder. Daarom hebben wij inkomensgegevens van alle huurders opgevraagd bij de Belastingdienst.

Waarop is de huuraanpassing gebaseerd?

Als het huishoudinkomen hoger is dan € 40.349,- per jaar dan krijgen huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging (met uitzondering van ouderen en huishoudens met 4 of meer personen).
De overige huurders krijgen een huuraanpassing (verhoging, gelijkblijvend of verlaging) op basis van onze normhuur.

Hoe bepalen wij de normhuur?

De kwaliteit van een sociale huurwoning wordt uitgedrukt in woningwaarderingspunten. Op basis van het totaal aan punten van een woning wordt de wettelijke maximale huurprijs bepaald. Dit is de netto huurprijs die wij wettelijk zouden mogen vragen op basis van de woningpunten van uw woning.
De normhuur is een percentage van deze maximale huur op basis van ons beleid. De normhuur die geldt, is afhankelijk van het bouwjaar van uw woning.

Hieronder een overzicht met enkele voorbeelden:

        Normhuren Woonstichting Langedijk
WWS
punten
  Wettel.
max. huur
  Normhuur
65%
  Normhuur
66,3%
  Normhuur
68%
140   € 686,96   € 447,00   € 455,00   € 467,00
150   € 738,65   € 480,00   € 490,00   € 502,00
160   € 790,35   € 514,00   € 524,00   € 537,00
170   € 842,06   € 547,00   € 558,00   € 573,00
180   € 893,72   € 581,00   € 593,00   € 608,00
190   € 945,45   € 615,00   € 627,00   € 643,00


De normhuur die geldt is afhankelijk van het bouwjaar van uw woning:

  • 65% voor woningen gebouwd voor 1980;
  • 66,3% voor woningen gebouwd van 1980 tot en met 1999;
  • 68% voor woningen gebouwd vanaf 2000.


Huurverhoging, huurverlaging of geen aanpassing?
De aanpassing van de huurprijs is soms op basis van het inkomen en in de meeste gevallen op basis van de normhuur van de woning. En wel als volgt:

  • als het huishoudinkomen hoger is dan € 40.349,- per jaar dan krijgen huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging van +4,3%


Overige huurders krijgen een huuraanpassing op basis van de normhuur:

  • huurders met een netto huur die hoger is dan onze normhuur van 68%, krijgen huurverlaging tot -3%
  • huurders met een netto huur die tussen onze normhuren van 65% en 68% ligt, blijft de huur gelijk.
  • huurders met een netto huur die lager is dan onze normhuur van 65%, krijgen huurverhoging tot +1,3%
  • er zijn ook huishoudens die een inkomensafhankelijke huurverlaging krijgen. Dit zijn huurders met een laag inkomen (met recht op huurtoeslag) en een hoge huur (boven de zgn. aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag). De betreffende huurders hebben in maart het aanbod gehad en bijna 60% kwam in aanmerking voor huurverlaging. 


Gemiddeld komt de stijging van de huur bij Woonstichting Langedijk uit op 0,3% (gelijk aan inflatie). Ruim onder het landelijk gemiddelde! 

Bezwaar maken

Tegen een (hogere)huurprijs kan een huurder bezwaar maken. In eerste instantie proberen wij dit met u samen op te lossen. Als we er samen niet uitkomen laten we dit beoordelen door een onafhankelijke organisatie, de Huurcommissie. Via de website van de Huurcommissie of bij ons op kantoor zijn bezwaarschriften beschikbaar.

Veel gestelde vragen

Bij sociale huurwoningen geldt dat de huurprijs na huurverhoging niet hoger mag zijn dan de maximale toegestane huurprijs die is afgeleid van het woningwaarderingsstelsel. De liberalisatiegrens van € 710,68 (de maximale huurprijs van een sociale huurwoning) mag worden overschreden, zolang het woningwaarderingsstelsel daar ruimte voor geeft. Bij inkomens tot € 34.678 houden wij € 711 aan als bovengrens bij de huurverhoging.

Voor vrije sectorwoningen, garages en parkeerplaatsen geldt geen maximale huurprijs.

U kunt bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging als er volgens u sprake is van:

  • de huurverhoging gebaseerd is op een hoog inkomen en uw inkomen is inmiddels gedaald, of de samenstelling van uw huishouden is inmiddels gewijzigd;
  • de huurprijs hoger wordt dan het wettelijk maximum;
  • de huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling;
  • de verhuurder wil binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen;
  • u heeft de huurverhogingsbrief van ons na 1 mei ontvangen;
  • er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging.

De gang van zaken is als volgt: U maakt schriftelijk bezwaar tegen uw huurverhoging. Kijk voor een modelbrief hiervoor ook op de website van de Huurcommissie. Uw bezwaar levert u voor 1 juli bij ons in. Als wij uw bezwaar terecht vinden, passen wij de huurverhoging aan. Zijn wij het niet eens met uw bezwaar, dan verzoeken wij de Huurcommissie uitspraak te doen. U bent dan een voorschot op de leges verschuldigd aan de Huurcommissie.

Wij nemen uw bezwaar zo spoedig mogelijk in behandeling. U ontvangt een schriftelijke bevestiging hiervan. De termijn is afhankelijk van het aantal ontvangen bezwaren.

U kunt uw bezwaar intrekken. Als u de 25 euro leges heeft betaald aan de huurcommissie, dan worden deze niet terugbetaald.

Bij de huurverhogingsbrief ontvangt u een overzicht van de woningwaardering van uw woning.

In het woningwaarderingssysteem staat omschreven wat de oppervlakte van de woning is, welke voorzieningen er aanwezig zijn en of er sprake is van hinderlijke situaties. Uit de woningwaardering komt een aantal punten. Dit puntenaantal bepaalt bij sociale huurwoningen wat u als huurder maximaal aan huur voor de woning moet betalen. Als u denkt dat het overzicht van de woningwaardering niet juist is, neem dan contact met ons op.

Als u huurtoeslag krijgt, kan de huurverhoging gevolgen hebben voor het bedrag aan huurtoeslag dat u ontvangt. Woonstichting Langedijk geeft uw nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst.